{"id":196,"date":"2026-04-28T13:05:58","date_gmt":"2026-04-28T13:05:58","guid":{"rendered":"https:\/\/www.conciergerie-finistarmor.fr\/blog\/?p=196"},"modified":"2026-04-28T13:07:15","modified_gmt":"2026-04-28T13:07:15","slug":"impot-plus-value-residence-secondaire-comment-reduire","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.conciergerie-finistarmor.fr\/blog\/impot-plus-value-residence-secondaire-comment-reduire\/","title":{"rendered":"Imp\u00f4t sur la plus-value pour les r\u00e9sidences secondaires : Comment le diminuer ?"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vendre une r\u00e9sidence secondaire avec une plus-value est souvent une bonne nouvelle sur le papier. Mais en pratique, beaucoup de propri\u00e9taires d\u00e9couvrent assez tard que cette plus-value est <strong>imposable<\/strong>, contrairement \u00e0 celle r\u00e9alis\u00e9e sur une r\u00e9sidence principale.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Et selon le prix d\u2019achat, le prix de vente, la dur\u00e9e de d\u00e9tention et le mode d\u2019exploitation du bien, la facture peut vite devenir significative.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans de nombreux cas, une mise en location saisonni\u00e8re bien g\u00e9r\u00e9e peut couvrir les charges, am\u00e9liorer la rentabilit\u00e9 du logement et surtout permettre de <strong>conserver le bien plus longtemps<\/strong>, ce qui r\u00e9duit progressivement l\u2019imposition gr\u00e2ce aux abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/www.conciergerie-finistarmor.fr\/\"><strong>Finistarmor<\/strong><\/a> vous explique tout cela en d\u00e9tail.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>R\u00e9sidence secondaire : Pourquoi la plus-value est-elle impos\u00e9e ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Reprenons les bases : lorsque vous vendez un bien immobilier plus cher que vous ne l\u2019avez acquis, vous r\u00e9alisez une <strong>plus-value immobili\u00e8re<\/strong>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il existe deux cas de figure :&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Si le bien vendu est votre <strong>r\u00e9sidence principale<\/strong>, cette plus-value est en principe exon\u00e9r\u00e9e.\u00a0<\/li>\n\n\n\n<li>En revanche, si le bien vendu est une <strong>r\u00e9sidence secondaire<\/strong>, la plus-value est normalement imposable, sauf cas particuliers d\u2019exon\u00e9ration.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette plus-value taxable supporte en g\u00e9n\u00e9ral :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>19 % d\u2019imp\u00f4t sur le revenu<\/strong> ;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Soit une fiscalit\u00e9 de base de <strong>36,2 %<\/strong>, avant application des \u00e9ventuels abattements. Dans certains cas, des <strong>taxes annexes<\/strong> peuvent aussi s\u2019ajouter, notamment lorsque la plus-value est \u00e9lev\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Comment calcule-t-on la plus-value immobili\u00e8re ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La logique g\u00e9n\u00e9rale consiste \u00e0 partir de la diff\u00e9rence entre le <strong>prix de cession<\/strong> et le <strong>prix d\u2019acquisition<\/strong>. Le prix de vente retenu est celui figurant dans l\u2019acte, apr\u00e8s d\u00e9duction de certains frais support\u00e9s lors de la cession. Le prix d\u2019achat est, lui, le prix r\u00e9ellement pay\u00e9, ou la valeur v\u00e9nale si le bien a \u00e9t\u00e9 re\u00e7u par donation ou succession.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mais ce calcul peut \u00eatre ajust\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le prix d\u2019acquisition peut \u00eatre <strong>major\u00e9<\/strong> :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>des <strong>frais d\u2019acquisition r\u00e9els<\/strong>, ou d\u2019un <strong>forfait de 7,5 %<\/strong> ;<\/li>\n\n\n\n<li>des <strong>travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou am\u00e9lioration<\/strong>, sous conditions ;<\/li>\n\n\n\n<li>et, si le bien est d\u00e9tenu depuis plus de 5 ans et que vous ne pouvez pas justifier les d\u00e9penses, d\u2019un <strong>forfait travaux de 15 %<\/strong> du prix d\u2019acquisition.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Exemples fictifs d\u2019imposition sur la plus-value immobili\u00e8re avec majorations du prix d\u2019acquisition<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><td><strong>Prix d\u2019achat<\/strong><\/td><td><strong>Prix de vente<\/strong><\/td><td><strong>Majorations appliqu\u00e9es<\/strong><\/td><td><strong>Prix d\u2019acquisition corrig\u00e9<\/strong><\/td><td><strong>Plus-value imposable<\/strong><\/td><td><strong>Fiscalit\u00e9 totale estim\u00e9e (36,2 %)<\/strong><\/td><\/tr><tr><td>120 000 \u20ac<\/td><td>160 000 \u20ac<\/td><td>Frais d\u2019acquisition forfait 7,5 % (9 000 \u20ac)<\/td><td>129 000 \u20ac<\/td><td>31 000 \u20ac<\/td><td>11 222 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>150 000 \u20ac<\/td><td>210 000 \u20ac<\/td><td>Frais 7,5 % (11 250 \u20ac) + travaux 20 000 \u20ac<\/td><td>181 250 \u20ac<\/td><td>28 750 \u20ac<\/td><td>10 407 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>180 000 \u20ac<\/td><td>260 000 \u20ac<\/td><td>Travaux r\u00e9els 40 000 \u20ac<\/td><td>220 000 \u20ac<\/td><td>40 000 \u20ac<\/td><td>14 480 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>220 000 \u20ac<\/td><td>320 000 \u20ac<\/td><td>Forfait travaux 15 % (33 000 \u20ac) + frais 7,5 % (16 500 \u20ac)<\/td><td>269 500 \u20ac<\/td><td>50 500 \u20ac<\/td><td>18 281 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Attention toutefois : des d\u00e9penses d\u00e9j\u00e0 retenues pour la d\u00e9termination des revenus fonciers ne peuvent pas, en principe, \u00eatre r\u00e9utilis\u00e9es pour majorer le prix d\u2019acquisition dans le calcul de la plus-value.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Le vrai levier fiscal : la dur\u00e9e de d\u00e9tention<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La plus-value d\u2019une r\u00e9sidence secondaire b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019un <strong>abattement pour dur\u00e9e de d\u00e9tention<\/strong> \u00e0 partir de la <strong>6e ann\u00e9e<\/strong>. Plus vous gardez le bien longtemps, plus la base imposable diminue.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En pratique :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>vous \u00eates <strong>exon\u00e9r\u00e9 d\u2019imp\u00f4t sur le revenu<\/strong> sur la plus-value au bout de <strong>22 ans<\/strong> ;<\/li>\n\n\n\n<li>vous \u00eates <strong>exon\u00e9r\u00e9 de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/strong> au bout de <strong>30 ans<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Autrement dit, vendre au bout de 7, 8 ou 10 ans n\u2019a pas du tout les m\u00eames cons\u00e9quences que vendre au bout de 18, 22 ou 30 ans.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Impact de la dur\u00e9e de d\u00e9tention sur la fiscalit\u00e9 de la plus-value<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><td><strong>Dur\u00e9e de d\u00e9tention<\/strong><\/td><td><strong>Abattement IR<\/strong><\/td><td><strong>Abattement pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/strong><\/td><td><strong>Plus-value imposable IR<\/strong><\/td><td><strong>Plus-value imposable PS<\/strong><\/td><td><strong>Fiscalit\u00e9 totale estim\u00e9e<\/strong><\/td><\/tr><tr><td>5 ans<\/td><td>0 %<\/td><td>0 %<\/td><td>100 000 \u20ac<\/td><td>100 000 \u20ac<\/td><td>36 200 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>10 ans<\/td><td>30 %<\/td><td>8,25 %<\/td><td>70 000 \u20ac<\/td><td>91 750 \u20ac<\/td><td>\u2248 28 983 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>15 ans<\/td><td>60 %<\/td><td>16,50 %<\/td><td>40 000 \u20ac<\/td><td>83 500 \u20ac<\/td><td>\u2248 22 763 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>18 ans<\/td><td>78 %<\/td><td>21,45 %<\/td><td>22 000 \u20ac<\/td><td>78 550 \u20ac<\/td><td>\u2248 17 685 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>22 ans<\/td><td>100 %<\/td><td>28 %<\/td><td>0 \u20ac<\/td><td>72 000 \u20ac<\/td><td>\u2248 12 384 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>30 ans<\/td><td>100 %<\/td><td>100 %<\/td><td>0 \u20ac<\/td><td>0 \u20ac<\/td><td>0 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">C\u2019est pour cette raison que beaucoup de propri\u00e9taires se posent aujourd\u2019hui une question tr\u00e8s concr\u00e8te : <strong>faut-il vraiment vendre maintenant, ou vaut-il mieux conserver le bien encore quelques ann\u00e9es ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Augmenter la dur\u00e9e de r\u00e9tention d\u2019une r\u00e9sidence secondaire gr\u00e2ce \u00e0 la location courte dur\u00e9e<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La location courte dur\u00e9e peut devenir un <strong>outil strat\u00e9gique<\/strong>. Pourquoi ? Parce qu\u2019un bien exploit\u00e9 en saisonnier peut :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>g\u00e9n\u00e9rer des revenus ;<\/li>\n\n\n\n<li>financer une partie des charges, des travaux ou du cr\u00e9dit ;<\/li>\n\n\n\n<li>\u00e9viter une vente pr\u00e9cipit\u00e9e ;<\/li>\n\n\n\n<li>et vous permettre de <strong>gagner plusieurs ann\u00e9es de d\u00e9tention<\/strong>, donc de profiter d\u2019abattements plus favorables \u00e0 la revente.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Autrement dit, la location saisonni\u00e8re ne change pas la r\u00e8gle fiscale de la plus-value, mais elle peut vous donner les moyens \u00e9conomiques de <strong>patienter<\/strong>. Et sur ce sujet, patienter peut parfois faire une vraie diff\u00e9rence.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Point de vigilance : le cas du LMNP au r\u00e9el depuis 2025<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il faut toutefois \u00eatre tr\u00e8s prudent avec un point fiscal majeur.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Depuis les cessions r\u00e9alis\u00e9es \u00e0 compter du <strong>15 f\u00e9vrier 2025<\/strong>, la loi de finances pour 2025 a modifi\u00e9 le calcul de la plus-value pour les <strong>loueurs en meubl\u00e9 non professionnels (LMNP) relevant du r\u00e9gime r\u00e9el<\/strong> : les <strong>amortissements pratiqu\u00e9s<\/strong> doivent d\u00e9sormais \u00eatre <strong>r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s<\/strong> dans le calcul de la plus-value.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Concr\u00e8tement, cela signifie que si vous avez exploit\u00e9 votre r\u00e9sidence secondaire en meubl\u00e9 sous <strong>LMNP r\u00e9el<\/strong>, le gain fiscal obtenu via les amortissements pendant l\u2019exploitation peut en partie se payer au moment de la revente.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Dans quels cas peut-on \u00eatre exon\u00e9r\u00e9 ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Certaines exon\u00e9rations existent pour un bien autre que la r\u00e9sidence principale.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vous pouvez notamment \u00eatre exon\u00e9r\u00e9 :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>si vous vendez un logement autre que votre r\u00e9sidence principale, <strong>sans avoir \u00e9t\u00e9 propri\u00e9taire de votre r\u00e9sidence principale dans les 4 ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes<\/strong>, et que vous r\u00e9employez le prix de vente pour acheter ou construire votre r\u00e9sidence principale dans un d\u00e9lai de <strong>2 ans<\/strong> ; cette exon\u00e9ration n\u2019est utilisable qu\u2019<strong>une seule fois<\/strong> ;<\/li>\n\n\n\n<li>si le <strong>prix de vente ne d\u00e9passe pas 15 000 \u20ac<\/strong> ;<\/li>\n\n\n\n<li>sous conditions de ressources, si vous \u00eates retrait\u00e9 ou titulaire d\u2019une carte mobilit\u00e9 inclusion invalidit\u00e9 ;<\/li>\n\n\n\n<li>ou bien s\u00fbr si la dur\u00e9e de d\u00e9tention vous conduit \u00e0 l\u2019exon\u00e9ration totale.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\ud83d\udc49Bon \u00e0 savoir : <\/strong>en cas de <strong>moins-value<\/strong>, vous ne payez pas d\u2019imp\u00f4t sur la plus-value\u2026 Mais cette moins-value n\u2019est pas non plus imputable sur d\u2019autres plus-values immobili\u00e8res ni sur votre revenu global.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Qui s\u2019occupe du calcul et du paiement ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans une vente immobili\u00e8re classique, c\u2019est le <strong>notaire<\/strong> qui \u00e9tablit la d\u00e9claration de plus-value et qui paie l\u2019imp\u00f4t pour le compte du vendeur au moment de la vente. La plus-value imposable doit ensuite \u00eatre report\u00e9e sur la d\u00e9claration de revenus pour \u00eatre prise en compte dans le revenu fiscal de r\u00e9f\u00e9rence.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Pourquoi \u00e9tudier la conciergerie avant de vendre ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lorsqu\u2019un propri\u00e9taire nous dit : <em>\u201cJe pensais vendre ma r\u00e9sidence secondaire cette ann\u00e9e\u201d<\/em>, nous posons souvent une deuxi\u00e8me question : <em>\u201cAvez-vous regard\u00e9 ce que ce bien pourrait produire en location saisonni\u00e8re pendant encore 2, 3 ou 5 ans ?\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans le Finist\u00e8re, beaucoup de r\u00e9sidences secondaires situ\u00e9es dans des zones attractives peuvent trouver leur place en location courte dur\u00e9e, \u00e0 condition d\u2019\u00eatre bien positionn\u00e9es, bien entretenues et bien g\u00e9r\u00e9es.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans certains cas, cela permet :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>d\u2019\u00e9viter de vendre dans l\u2019urgence ;<\/li>\n\n\n\n<li>de continuer \u00e0 valoriser le bien ;<\/li>\n\n\n\n<li>de percevoir des revenus compl\u00e9mentaires ;<\/li>\n\n\n\n<li>et de repousser la vente jusqu\u2019\u00e0 une fiscalit\u00e9 plus favorable.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Notre conciergerie vous aide \u00e0 mesurer le potentiel du bien en <a href=\"https:\/\/www.conciergerie-finistarmor.fr\/blog\/protections-location-saisonniere-risques\/\"><strong>location saisonni\u00e8re<\/strong><\/a> : diffusion sur les plateformes, tarification dynamique, gestion des s\u00e9jours, m\u00e9nage, blanchisserie, suivi rigoureux et exploitation professionnelle.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019id\u00e9e n\u2019est pas de vous promettre une solution universelle mais de vous aider \u00e0 faire un <strong>vrai arbitrage<\/strong> : vendre tout de suite, louer, ou temporiser intelligemment.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vous souhaitez \u00e9tudier le potentiel de votre r\u00e9sidence secondaire avant de la c\u00e9der ?\u00a0<a href=\"https:\/\/www.conciergerie-finistarmor.fr\/\"><strong>Parlons-en !<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Conciergerie Finist\u2019Armor \u2013<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Vendre une r\u00e9sidence secondaire avec une plus-value est souvent une bonne nouvelle sur le papier. 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