Vendre une résidence secondaire avec une plus-value est souvent une bonne nouvelle sur le papier. Mais en pratique, beaucoup de propriétaires découvrent assez tard que cette plus-value est imposable, contrairement à celle réalisée sur une résidence principale.
Et selon le prix d’achat, le prix de vente, la durée de détention et le mode d’exploitation du bien, la facture peut vite devenir significative.
Dans de nombreux cas, une mise en location saisonnière bien gérée peut couvrir les charges, améliorer la rentabilité du logement et surtout permettre de conserver le bien plus longtemps, ce qui réduit progressivement l’imposition grâce aux abattements pour durée de détention.
Finistarmor vous explique tout cela en détail.
Résidence secondaire : Pourquoi la plus-value est-elle imposée ?
Reprenons les bases : lorsque vous vendez un bien immobilier plus cher que vous ne l’avez acquis, vous réalisez une plus-value immobilière.
Il existe deux cas de figure :
- Si le bien vendu est votre résidence principale, cette plus-value est en principe exonérée.
- En revanche, si le bien vendu est une résidence secondaire, la plus-value est normalement imposable, sauf cas particuliers d’exonération.
Cette plus-value taxable supporte en général :
- 19 % d’impôt sur le revenu ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
Soit une fiscalité de base de 36,2 %, avant application des éventuels abattements. Dans certains cas, des taxes annexes peuvent aussi s’ajouter, notamment lorsque la plus-value est élevée.
Comment calcule-t-on la plus-value immobilière ?
La logique générale consiste à partir de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Le prix de vente retenu est celui figurant dans l’acte, après déduction de certains frais supportés lors de la cession. Le prix d’achat est, lui, le prix réellement payé, ou la valeur vénale si le bien a été reçu par donation ou succession.
Mais ce calcul peut être ajusté.
Le prix d’acquisition peut être majoré :
- des frais d’acquisition réels, ou d’un forfait de 7,5 % ;
- des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, sous conditions ;
- et, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans et que vous ne pouvez pas justifier les dépenses, d’un forfait travaux de 15 % du prix d’acquisition.
Exemples fictifs d’imposition sur la plus-value immobilière avec majorations du prix d’acquisition
| Prix d’achat | Prix de vente | Majorations appliquées | Prix d’acquisition corrigé | Plus-value imposable | Fiscalité totale estimée (36,2 %) |
| 120 000 € | 160 000 € | Frais d’acquisition forfait 7,5 % (9 000 €) | 129 000 € | 31 000 € | 11 222 € |
| 150 000 € | 210 000 € | Frais 7,5 % (11 250 €) + travaux 20 000 € | 181 250 € | 28 750 € | 10 407 € |
| 180 000 € | 260 000 € | Travaux réels 40 000 € | 220 000 € | 40 000 € | 14 480 € |
| 220 000 € | 320 000 € | Forfait travaux 15 % (33 000 €) + frais 7,5 % (16 500 €) | 269 500 € | 50 500 € | 18 281 € |
Attention toutefois : des dépenses déjà retenues pour la détermination des revenus fonciers ne peuvent pas, en principe, être réutilisées pour majorer le prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value.
Le vrai levier fiscal : la durée de détention
La plus-value d’une résidence secondaire bénéficie d’un abattement pour durée de détention à partir de la 6e année. Plus vous gardez le bien longtemps, plus la base imposable diminue.
En pratique :
- vous êtes exonéré d’impôt sur le revenu sur la plus-value au bout de 22 ans ;
- vous êtes exonéré de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Autrement dit, vendre au bout de 7, 8 ou 10 ans n’a pas du tout les mêmes conséquences que vendre au bout de 18, 22 ou 30 ans.
Impact de la durée de détention sur la fiscalité de la plus-value
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement prélèvements sociaux | Plus-value imposable IR | Plus-value imposable PS | Fiscalité totale estimée |
| 5 ans | 0 % | 0 % | 100 000 € | 100 000 € | 36 200 € |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | 70 000 € | 91 750 € | ≈ 28 983 € |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % | 40 000 € | 83 500 € | ≈ 22 763 € |
| 18 ans | 78 % | 21,45 % | 22 000 € | 78 550 € | ≈ 17 685 € |
| 22 ans | 100 % | 28 % | 0 € | 72 000 € | ≈ 12 384 € |
| 30 ans | 100 % | 100 % | 0 € | 0 € | 0 € |
C’est pour cette raison que beaucoup de propriétaires se posent aujourd’hui une question très concrète : faut-il vraiment vendre maintenant, ou vaut-il mieux conserver le bien encore quelques années ?
Augmenter la durée de rétention d’une résidence secondaire grâce à la location courte durée
La location courte durée peut devenir un outil stratégique. Pourquoi ? Parce qu’un bien exploité en saisonnier peut :
- générer des revenus ;
- financer une partie des charges, des travaux ou du crédit ;
- éviter une vente précipitée ;
- et vous permettre de gagner plusieurs années de détention, donc de profiter d’abattements plus favorables à la revente.
Autrement dit, la location saisonnière ne change pas la règle fiscale de la plus-value, mais elle peut vous donner les moyens économiques de patienter. Et sur ce sujet, patienter peut parfois faire une vraie différence.
Point de vigilance : le cas du LMNP au réel depuis 2025
Il faut toutefois être très prudent avec un point fiscal majeur.
Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, la loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) relevant du régime réel : les amortissements pratiqués doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Concrètement, cela signifie que si vous avez exploité votre résidence secondaire en meublé sous LMNP réel, le gain fiscal obtenu via les amortissements pendant l’exploitation peut en partie se payer au moment de la revente.
Dans quels cas peut-on être exonéré ?
Certaines exonérations existent pour un bien autre que la résidence principale.
Vous pouvez notamment être exonéré :
- si vous vendez un logement autre que votre résidence principale, sans avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédentes, et que vous réemployez le prix de vente pour acheter ou construire votre résidence principale dans un délai de 2 ans ; cette exonération n’est utilisable qu’une seule fois ;
- si le prix de vente ne dépasse pas 15 000 € ;
- sous conditions de ressources, si vous êtes retraité ou titulaire d’une carte mobilité inclusion invalidité ;
- ou bien sûr si la durée de détention vous conduit à l’exonération totale.
👉Bon à savoir : en cas de moins-value, vous ne payez pas d’impôt sur la plus-value… Mais cette moins-value n’est pas non plus imputable sur d’autres plus-values immobilières ni sur votre revenu global.
Qui s’occupe du calcul et du paiement ?
Dans une vente immobilière classique, c’est le notaire qui établit la déclaration de plus-value et qui paie l’impôt pour le compte du vendeur au moment de la vente. La plus-value imposable doit ensuite être reportée sur la déclaration de revenus pour être prise en compte dans le revenu fiscal de référence.
Pourquoi étudier la conciergerie avant de vendre ?
Lorsqu’un propriétaire nous dit : “Je pensais vendre ma résidence secondaire cette année”, nous posons souvent une deuxième question : “Avez-vous regardé ce que ce bien pourrait produire en location saisonnière pendant encore 2, 3 ou 5 ans ?”
Dans le Finistère, beaucoup de résidences secondaires situées dans des zones attractives peuvent trouver leur place en location courte durée, à condition d’être bien positionnées, bien entretenues et bien gérées.
Dans certains cas, cela permet :
- d’éviter de vendre dans l’urgence ;
- de continuer à valoriser le bien ;
- de percevoir des revenus complémentaires ;
- et de repousser la vente jusqu’à une fiscalité plus favorable.
Notre conciergerie vous aide à mesurer le potentiel du bien en location saisonnière : diffusion sur les plateformes, tarification dynamique, gestion des séjours, ménage, blanchisserie, suivi rigoureux et exploitation professionnelle.
L’idée n’est pas de vous promettre une solution universelle mais de vous aider à faire un vrai arbitrage : vendre tout de suite, louer, ou temporiser intelligemment.
Vous souhaitez étudier le potentiel de votre résidence secondaire avant de la céder ? Parlons-en !
Conciergerie Finist’Armor –
