Est-ce qu’il sera toujours intéressant d’investir dans l’immobilier de vacances en 2026 ? Depuis la proposition du nouveau statut de bailleur privé, les questions fusent.
Aujourd’hui, Finist’Amor passe en revue ce qui devrait changer pour le statut de loueur de bien nu.
À noter : Le projet de loi sur le « statut du bailleur privé », lancé sous le gouvernement Bayrou, semble fragilisé après la chute de l’exécutif. Toutefois, rien n’est joué : le nouveau Premier ministre, Sébastien Lecornu, pourrait choisir de le relancer. Objectif affiché : rendre la location longue durée plus simple et encourager le retour de logements sur le marché.
La réforme de la fiscalité locative en résumé (rentrée 2025)
| État de la réforme | Détail |
| Rapport remis (30 juin 2025) | Base officielle pour la loi de finances 2026 |
| Mesures proposées | Amortissement, abattements, déficit foncier, IFI, plus-value, bonus de loyers |
| Entrée en vigueur potentielle | Décembre 2025 pour les nouveaux investissements |
| Adoption législative | En cours dans le PLF 2026, à suivre de près |
| Soutien du secteur | Oui, large consensus professionnel |
Notre réponse en bref :
- Investir : Si vous cherchez avant tout une rentabilité immédiate et la possibilité de profiter de votre bien quelques semaines par an, l’investissement dans un logement de vacances meublé reste aujourd’hui un choix pertinent.
- Attendre : Par contre, si votre objectif est davantage patrimonial et de long terme, il peut être judicieux d’attendre la stabilisation du cadre fiscal et la publication des décrets d’application.
Un virage majeur dans la fiscalité de la location nue
L’amortissement immobilier enfin autorisé pour la location vide
Jusqu’ici, l’amortissement fiscal — qui permet de déduire progressivement la valeur d’un bien des revenus imposables — était réservé à la location meublée (LMNP). La réforme propose d’ouvrir ce mécanisme à la location nue longue durée.
- 5 % par an pendant 20 ans pour un logement neuf (soit 100 % du bâti amorti),
- 4 % par an pour l’ancien, à condition de réaliser des travaux équivalant à 15 % de la valeur du bien Conséquence : un alignement réel entre location vide et meublée, sur le plan fiscal.
La saviez-vous ? Les bailleurs privés qui représentent environ 10 millions de propriétaires logent 25 % des Français et 58 % des locataires. (source : écologie.gouv)
Le micro-foncier boosté
L’abattement fiscal forfaitaire passerait de 30 % à 50 %, avec un plafond relevé de 15 000 € à 30 000 € de loyers mensuels… Ce qui revient à simplifier la vie des petits bailleurs tout en les rendant nettement plus compétitifs.
Le déficit foncier multiplié
Le plafond déductible passerait de 10 700 € à 40 000 € par an, favorisant les travaux de rénovation (notamment énergétique) très attendus par le parc ancien.
D’autres exonérations attractives
- Sortie de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour les biens loués en longue durée
- Exonération de la plus-value après 20 ans de détention (contre 22–30 ans actuellement)
Conjoncture 2026 : location vide vs. saisonnière / meublée
- En 2026, la tendance est claire : la fiscalité sur la location meublée touristique se durcit, notamment via la réforme « Loi Le Meur » (abattements réduits, seuils plus bas)
- Le statut LMNP (locations meublées non professionnelles) devient moins avantageux : intégration des amortissements dans le calcul des plus-values, montée de la fiscalité en 2025–2026.
Si ce nouveau cadre entre en vigueur dès 2026, il pourrait rééquilibrer le marché locatif en rendant la location classique plus intéressante (abattements renforcés, amortissements, déficit foncier majoré).
Conséquence : les investisseurs qui privilégient jusque-là l’immobilier de vacances en meublé (Airbnb, location saisonnière) pourraient voir l’écart d’avantage fiscal se réduire.
Toutefois, les résidences secondaires et les biens destinés à un usage touristique conserveraient de nombreux atouts.
Quel intérêt pour l’immobilier de vacances ?
Pour les biens destinés principalement à la location saisonnière meublée, l’attractivité reste forte grâce à plusieurs avantages concrets :
- Revenus locatifs plus élevés : en haute saison, la rentabilité dépasse largement celle d’une location classique.
- Souplesse de gestion : liberté de choisir les périodes de location, d’alterner avec un usage personnel et de fixer ses propres tarifs.
- Pied-à-terre personnel : un bien dont vous profitez quelques semaines par an, tout en conservant un actif immobilier.
- Visibilité accrue : possibilité de diffuser ses annonces sur de nombreuses plateformes spécialisées.
- Valorisation patrimoniale : le bien peut prendre de la valeur à long terme, tout en générant des revenus immédiats.
Alors, investir ou attendre ?
En 2026, l’immobilier de vacances reste une valeur sûre, mais il faudra être plus stratégique qu’hier. Les réformes fiscales rééquilibrent le jeu en faveur de la location nue, sans pour autant enlever l’attrait du meublé saisonnier : revenus élevés, flexibilité et valorisation patrimoniale.
Si votre objectif est la rentabilité immédiate et le plaisir d’usage personnel, investir dès maintenant dans un bien de vacances meublé reste pertinent. Si vous visez un projet patrimonial à long terme, attendre la stabilisation complète du cadre fiscal (et les décrets d’application) peut être judicieux.
En clair, plus que jamais, le succès dépendra d’une bonne stratégie d’investissement et d’un accompagnement professionnel adapté. Besoin d’un coup de pouce ? Contactez nos experts.
Conciergerie Finist’Armor –
Sources :
- PDF assemblé Nationale « Propositions de réforme de la fiscalité locative »
- PDF « Pour une relance durable de l’investissement locatif »
- Immomaton – Bailleur privé : remise du rapport parlementaire à Valérie Létard « autour de cinq mesures chocs »
- PAP – Investisseur : ce nouveau statut fiscal pourrait tout changer dès 2026.
